Exame Invest Pro em Mar 11, 2021

FIIxando Conceitos - GROCS

Em cápsula

  • Explicação do conceito de taxa de esforço, ou GROCS (GROSS RENT OCUPPANCY COST).
  • Gráfico histórico do GROCS por classes de ativos.

GROCS (GROSS RENT OCUPPANCY COST)  


No FIIs em Exame, durante a entrevista onde mostramos nossa carteira recomendada e sobre os segmentos do mercado, falamos sobre o conceito de GROCS. Você sabe o que ele mede e sua importância? Já vou te explicar, só me permita antes deixar dois links: o primeiro para você assistir essa entrevista aqui no  LINK, e o segundo para você conhecer o DNA Imobiliário, onde vai encontrar a carteira recomendada atualizada e acompanhamento do mercado de FII.

Voltando ao conceito de GROCS, ele nada mais é que a taxa de esforço média dos lojistas, também conhecido como custo de ocupação. Este percentual mede o nível de esforço do lojista  em arcar com os custos da loja, que é o somatório dos custos de aluguel mínimo e percentual, condomínio, fundo de promoção e por fim divide-se todos estes custos pelo faturamento total da loja.
Esta é uma maneira rápida de analisar a performance das lojas. Isto significa, por exemplo, quanto menor a taxa GROCS, maior a possibilidade do administrador aumentar o aluguel da loja,e como consequência, quanto maior essa taxa, maiores dificuldades terá o lojista possuir uma operação com lucro e saudável de longo prazo.
O mercado considera níveis saudáveis de operação uma taxa de até 15%, valores superiores a estes começam a inviabilizar a operação no longo prazo, devido a diversos gastos da própria operação que o lojista deve arcar, tais como: salários, franquia, impostos etc..
Abaixo, mostramos o gráfico histórico levantado pela Siila, onde ela realizou cálculo da média das taxas por classe de shopping no Brasil. 




Gráfico – Histórico da taxa GROCS (custo de ocupação)  - Brasil / Fonte: Siila

Portanto, além da análise de vendas, ocupação, aluguel médio por metro quadrado, é importante acompanhar também a taxa de esforço dos ativos. Conforme gráfico acima, no período pré pandemia a taxa vinha diminuindo historicamente, o que abria margem para aumento de aluguel em renovatórias contratuais, porém, entre o primeiro e segundo trimestre de 2020, de 11% a taxa subiu para 19,6% em ativos classe A, 23,7% em classe B e 25,3% classe C em um pico histórico. Adicionalmente, interpretamos que no pico da crise ativos classe A foram mais resilientes em relação aos B e C.

No 4 trimestre de 2020 as taxas já caminhavam para níveis mais saudáveis de operação, entre 13% e 14%, porém neste primeiro trimestre de 2021 é natural que as taxas voltem a subir, devido ao novo cenário de restrições que fazem o fluxo de pessoas e vendas caírem muito.  

Conheça o DNA Imobiliário, teste por 10 dias grátis.


 

========================================================================

Disclaimer

Esse relatório foi preparado pela Exame Research. Os números contidos nos gráficos de performance referem-se ao passado; performance passada não é indicador de performance futura. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura completa e cuidadosa do regulamento do fundo antes de investir. Certificação Cada analista responsável integralmente ou parcialmente pelo conteúdo desse relatório de pesquisa e certifica que:  (i) todas as opiniões expressas refletem precisamente sua visão pessoal sobre os ativos ou títulos citados no relatório, sendo qualquer recomendação preparada de maneira independente, inclusive em relação à Exame e as demais sociedades sob controle comum;  (ii) Nenhuma parcela de sua remuneração foi, é ou será relacionada a recomendações específicas ou opiniões expressas neste relatório de análise. O analista responsável por este relatório é certificado de acordo com a regulamentação Brasileira e aparece em posição de destaque, sendo esse o primeiro nome da lista de assinaturas encontrada na página inicial desse relatório.
Disclaimers para Cias: Nos últimos 12 meses, a revista Exame não recebeu remuneração por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com Companhias mencionadas neste relatório, entidades e fundos que representem os mesmos interesses das Companhias/entidade. A Exame possui em sua estrutura sociedades sob controle comum que exercem atividades de banco de investimento, corretora de valores mobiliários, análise de investimentos, entre outras.
Disclaimer Global: Este relatório foi preparado pela Exame Research para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Também não tem o intuito de ser uma declaração completa ou um resumo sobre os ativos, mercados ou estratégias abordadas no documento.  Em todos os casos, investidores devem conduzir suas próprias investigações e análises antes de proceder ou deixar de proceder qualquer ação relacionada aos valores mobiliários analisados neste relatório Este relatório possui caráter informativo, não constitui material promocional e não foi produzido como uma solicitação de compra ou venda de qualquer ativo ou instrumentos financeiros relacionados em qualquer jurisdição. Os preços e demais informações contidas neste relatório são críveis e dignas de confiança na data de publicação do mesmo e foram obtidas de uma ou mais das fontes que seguem: (i) fontes expressas ao lado da informação; (ii) preço de cotação no principal mercado regulado do valor mobiliário em questão; (iii) fontes públicas confiáveis; ou (iv) base de dados da Exame Research.  Nenhuma garantia ou declaração, tanto expressa quanto implícita, é provida em relação à exatidão, abrangência ou confiabilidade das informações aqui contidas.  Investimentos envolvem riscos e os investidores devem ter prudência ao tomar suas decisões de investimento. A Exame, suas empresas afiliadas, subsidiárias, seus funcionários, diretores e agentes não se responsabilizam e não aceitam nenhum passivo oriundo de perda ou prejuízo eventualmente provocado pelo uso de parte ou da integralidade do presente relatório, assim como não garantem que os investidores irão obter lucros. O presente relatório não deve ser considerado pelos destinatários como um substituto para o exercício do seu próprio julgamento.  Opiniões, estimativas e projeções expressas aqui constituem o julgamento atual do analista responsável pelo conteúdo deste relatório na data na qual foi preparada e por isso, está sujeito a mudanças sem aviso. Preços e disponibilidade de instrumentos financeiros são apenas indicativos e estão sujeitos a mudanças sem aviso.  A análise contida aqui é baseada em diversas hipóteses. Diferentes hipóteses podem ter resultados substancialmente diferentes. Os ativos mencionados neste relatório podem não estar disponíveis para venda em todas as jurisdições ou para certas categorias de investidores. Opções, derivativos e futuros não são adequados a todos os investidores e a negociação desses tipos de instrumentos é considerada arriscada. Hipotecas e ativos lastreados em títulos de crédito podem envolver alto grau de risco e podem ser altamente voláteis em resposta às taxas de juros ou outras variáveis de mercado. Se um instrumento financeiro é cotado em uma moeda que não a do investidor, mudanças nas taxas de câmbio podem afetar de forma adversa o valor, o preço ou o retorno proveniente de qualquer ativo mencionado nesse documento e o leitor deve considerar o risco relacionado ao descasamento de moedas. Investidores devem buscar orientação financeira baseada em suas particularidades antes de tomar qualquer decisão de investimento baseadas nas informações aqui contidas. Qualquer preço apresentado neste relatório possui caráter informativo e não representa avaliação individual do valor de mercado do ativo ou outro instrumento. Não há garantias de que qualquer transação pode ou pôde ter sido efetuada nos preços apresentados neste relatório.
Exame Invest Pro em Mar 11, 2021
background

Dê o primeiro passo para mudar a sua vida financeira

Se você quer começar a investir melhor, nós podemos ajudar. Inscreva-se para receber o nosso conteúdo gratuito de investimentos.